对话樊红雷：聚焦精细化管理 雅居乐房管剑指万亿代建蓝海
随着房地产行业逐渐步入白银时代，房企纷纷开启多元化发展道路，以品牌与管理输出为主的轻资产代建业务，作为新兴细致划分领域慢慢的变成为众多房企抢滩的新蓝海，并被不少企业寄望为新的利润增长点。
过去七年，中国累计代建面积仅为1亿平方米。有报告说明，预计2030年房地产代建有望占据地产行业10%以上的市场占有率，达到万亿级市场规模。
“华南五虎”之一的雅居乐于2018年4月组建房管集团，正式进军代建行业。日前，凤凰网房产专访雅居乐房管集团总裁樊红雷，揭秘雅居乐房管的“神秘面纱”，并就代建行业发展前途、雅居乐房管成立契机、自身优势以及未来发展的策略等焦点问题进行深入探讨。
据介绍，因给客户创造了新增价值，雅居乐房管在成立当年就录得约1.56亿元营业收入、约9600万元净利润。2019年相关指标又有可观的增长。从项目拓展来看，雅居乐房管目前在全国各地已有15个项目、约600亿元货值。
在樊红雷看来，代建的逻辑不是不断拍地追求高周转，拼的不是规模而是管理，通过做好精细化管理把项目“管好卖好”，与合作方形成对赌条件，提升公司的盈利能力，即使规模不是很大，但因为盈利能力强，未来的想象空间尤其是在长期资金市场的表现依然值得期待。
12月27日，雅居乐旗下产业集团——雅居乐建设集团宣布正式更名为雅城科创集团，并宣布品牌升级，成为以人居科技、EPC/总承包两大业务版块为主、多元发展的大型综合集团。
除主攻地产外，近年来雅居乐一直在开拓多元化业务，寻求新的利润增长点。2015年雅居乐初涉多元化发展，建立雅生活、环保集团，随后两年教育集团和建设集团（雅城科创集团）相继成立，直至2018年，房管集团、商业管理集团及资本集团相继成立，至此雅居乐已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行运营的格局。
与凭借收并购得以迅速扩张的雅生活和雅居乐环保不同，雅居乐房管走的是轻资产路线。
在樊红雷看来，入局代建行业是雅居乐基于代建行业前景和自身发展的基础上做出的主动选择。“首先集团本身就有多元化发展需要，其次随市场洗牌，一些中小型或排名靠后的房企有委托品牌房企进行项目开发管理的需求，他们也认可雅居乐的品牌和管理能力。代建行业迎来发展蓝海，据研究机构测算，未来10年有超过10万亿元的市场规模，占房地产10%以上的份额。”
樊红雷透露雅居乐控股董事局主席兼总裁陈卓林对于雅居乐房管集团寄予厚望，并立下三大目标。“一是三年到五年之内，把代建管理做扎实，期望品牌影响力做到行业前列；二是在5年规划中，每年营收增长率都高于行业中等水准，形成一个良性的规模增长；三是与雅居乐内部雅生活、雅城科创、卓雅教育、商业集团等几个产业之间实现协同发展。”
事实上，在整个专访过程中，樊红雷也多次强调，雅居乐房管的目标是做到行业的口碑前列，尽管规模上也希望能前列，但更重要的是树口碑，“因为口碑将来肯定是‘有利可图’的，先有口碑再有企业的规模和利润。”
在雅居乐之前，已有绿城、朗诗、滨江、建业等“先行者”。 雅居乐房管集团作为一名后来者，在代建蓝海变成红海之前，如何建立自身的优势，培养核心竞争力，至关重要。
与市场上大多数企业不同的是，雅居乐房管是真正意义上的轻资产代建集团。“雅居乐代建业务从成立伊始，就是一个完全独立于地产业务的一个完完整整的轻资产代建集团，目前全国也就两三家房企，其他大都跟地产业务有交集的。”独立的运营模式或许将成为雅居乐房管发展的优势之一。
据统计，目前全国前50强房企纷纷涉足代建行业，竞争越发激烈，尽管处于“创业期”，但雅居乐房管早已意识到怎么样才能做到有一定的影响力的头部企业。
“经营管理能力将成为雅居乐房管的竞争力。”樊红雷分析道，“项目的成功率至关重要，通过专业的规划设计、建造管理、成本管控、营销管理、财务运营等服务，把项目当作自己的项目一样实打实地做成功，做到有口碑、有现金流、有利润的程度。”
在樊红雷看来，代建的逻辑不是不断拍地追求高周转，而是通过做好精细化管理把项目品质和去化做得更高，把品牌溢价做得更强，把现金流成本做得更低，从而与合作方形成对赌条件，提高盈利能力。
“代建行业拼的不是规模，而是管理。代建企业的规模不能无限大，无限大会带来管理和品牌问题，未来行业头部企业的年销售额应该是在300亿元左右。” 樊红雷表示，即使规模不是很大，但因为盈利能力强，未来的想象空间尤其是在长期资金市场的表现依然值得期待。
从专业角度来看，代建行业体系跟地产基本上一样，最大的不同是代建承载着两个角色。“以前做地产我们是甲方，但到了代建行业，我们既是甲方又是乙方，资金输出的时候我们也是甲方，但我们在服务的时候又是乙方，所以这种角色转换更考验我们团队的沟通能力，对合约精神的理解能力，以及对合作方需求跟我们管理分歧上的平衡能力，这很重要，也是最大的挑战。”
樊红雷介绍道，代建的员工面对着两个老板，一个老板是雅居乐，一个老板是合作方，怎样把两者之间的理念和利益平衡到位，不仅要求专业过硬，情商方面也要高一点。
目前，雅居乐房管全国代建项目达15个，货值约600亿元，分布在华南、华东、西南、华北四大区域。从城市布局看，雅居乐房管集团项目多分布在三四线城市，部分项目甚至下沉至县城，如浙江省丽水市青田县、安徽省滁州市全椒县。
事实上，三四线城市也将是雅居乐房管集团商业代建项目重点布局的区域。樊红雷介绍，三四线城市还未结束的城镇化进程给商业代建带来发展机会和空间。
不过，受房地产行业调控影响，近年来三四线市场的不稳定性，也为房企的发展带来一定的不确定性。樊红雷对此持不同看法。在他看来，三四线城市量跌，价格不一定在跌，三四线城市市场机遇是有的，但不能盲目，毕竟目前实行因城施策，综合看来，其实是选择房地产市场健康的城市。
而在土地竞争非常激烈、供需不平衡的一二线城市，一般的商业代建机会较少，雅居乐则主要选择城市更新项目、政府代建和资本代建项目。
按照雅居乐房管当初设想，商业代建占70%，政府代建占10%-15%，剩下的是资本代建。政府代建指的是与政府部门或国企合作代建业务，包括保障房、人才房等。而资本代建指的是接受金融机构委托进行房地产开发管理。樊红雷说：“很多的信托、基金、资产公司手上有优质的‘不良资产’，但他们没房地产开发团队，没有能力增值变现，他就找我们合作，而不是简单地把资产卖掉，我们出管理和品牌，把这些资产做成有品质、有现金流、有利润的项目。”
2020年，雅居乐房管进入第三年。“这是公司发展的关键年。”樊红雷透露，“2020年公司预计再拓展12-15个项目，目前手上已经有6-7个项目很有意向，主要在西安、南京、无锡、成都等地，此外，安徽也有政府代建项目正在对接一些细节。”
从目前看，雅居乐多元化成效凸显。雅生活集团已于2018年在香港联交所主板上市，雅居乐环保集团也预计在未来一两年分拆上市。
樊红雷透露，雅居乐房管集团成立之初，就按照上市公司要求来规范企业治理，希望在做强之后也能上市，但具体时间还要看内外部机会，“并不是为了上市而上市”。