政府投资项目全过程代建开发的探索与实践

  众所周知，蓝城是中国领先的优质房产品开发及美好生活综合服务商，以优异的产品的质量和服务品质引领行业。成立至今，始终以精诚之道、精深之术、精湛之为，不断满足大家对美好生活的追求，营造美丽建筑，创造美好生活。

  蓝城参与政府投资项目的代建，始于绿城创始人、蓝城集团董事长宋卫平先生提出的“为更多人造更多好房子”的理想初心。于2005年首次介入杭州城中村改造和安置房代建。

  作为一家具有责任感和历史使命感的公司，蓝城在积极践行社会公益事业，始终把参与政府投资项目的代建管理作为公司最优且重要的发展方向。

  政府投资项目代建管理(以下简称“政府代建”)是指政府采用邀请、公开、指定等方式来进行招标，选择具有技术性、专业性的项目代建管理单位，对项目建设进行全过程的管理，项目建设完成后，再转交给政府相关使用单位的项目管理模式。

  2011年，在宋卫平先生的支持下，蓝、绿城第一家专门干政府代建项目管理的公司杭州绿城乐居公司成立，宋卫平亲任董事长，裘黎明出任总经理。

  2014年，蓝城二代保障房研究取得阶段性成果，提出“因需求而设计，因设计而提升”的理念。获得国家住保委专家和省住建厅的认可与推介。

  2015年，杭州市代建大单在大江东落地。蓝城受托在大江东代建289万㎡保障房项目，蓝城实现业务突破。

  2016年，蓝绿体系代建板块整合，全国最大的政府代建服务企业诞生。业务规模达3500万㎡，政府代建项目分布于全国十几个省份。

  2017年，乐居团队当年新受政府委托面积达1000万㎡。裘黎明提出“让百姓更幸福，让政府更放心，让城市更美丽，让社会更和谐”的企业使命。

  2019年，在宋卫平董事长的建议下，整合了蓝、绿城优势资源的蓝城乐居集团成立。成为蓝城集团旗下聚焦政府代建的专业服务平台。由宋卫平先生任董事长，由裘黎明任企业负责人。

  2020年1月，蓝城乐居集团总裁裘黎明荣获2019中国(杭州)最具社会责任感地产人物。该奖由钱江晚报、全国地产媒体联盟颁发。

  2020年4月，蓝城乐居牵头启动政府代建实践理论的体系化研究。成立了乐居学院和蓝城乐居研究院，与浙大等高校、科研机构和业内专家深入交融，进行政府代建理论的体系化研究。牵头了多项课题，包括《浙江省政府投资项目代建模式及规范化研究》等。

  9年来，裘黎明带领的乐居团队亲历和见证了浙江政府投资项目“代建制”的探索实行与发展创新。始终将蓝城第一品级的产品力，应用于代建的政府保障房项目，同时保持保障房等品类的持续优化和升级。不但要求政府保障房品质不小于商品房。依托房子，更多考虑了安居百姓的生活服务：为他们注入生活方式的融入设施、生活水平提升的设计改进、精神世界富足的生活服务体系。最后，提升了原住百姓的社会满意度和精神富足感。在政府批复概算内，代建出了“豪宅”保障房，实践出的政府代建的“浙江经验”受到全社会与各级政府的关注。

  在负责人裘黎明的带领下，团队经过多年的政府代建实践，探索出传统代建、代建+设计+施工、代建+PPP、全过程代建开发等多种代建模式。全过程代建开发为实践过程中最优模式之一。

  全过程代建开发是指由代建单位单独或作为牵头人与实施工程单位组成联合体，通过公开招投标的方式，承接政府投资项目除征地拆迁和监理外的全过程管理、设计、施工、验收及交付工作，其实质是包含代建管理在内的工程总承包业务。

  全过程代建开发有多种优势，譬如整合了代建模式与总承包管理模式的优势，解决了拆迁难、开工慢、工期长、低价中标、非法转包、违规挂靠、建筑质量较差、维修维护不到位、腐败滋生等建设工程领域的“老大难”问题，真正的完成政府、社会与企业的共赢。

  蓝、绿城首次尝试全过程代建开发模式源于杭州市滨江区率先推出的《滨江区农转居拆迁安置房总包代建管理办法(试行)》，首次在民生保障房建设上尝试全过程代建开发模式，以提升保障房的质量。2017年12月中标杭州市滨江区塘子堰项目，建筑面积为35.4万㎡。

  截至目前蓝、绿城受托采用全过程代建开发模式的项目总建筑面积已逾2000万㎡，分别位于浙江省杭州市、嘉兴市、温州市、丽水市等地。

  到目前，作为企业实践方，全过程代建开发模式最为推荐，因为房企作为单独中标单位，无论是从资源整合管理、还是成本总体把控角度，专业开发能力可发挥到最大化，保证项目建设最佳效果。

  蓝城乐居在民生工程全过程代建开发过程中，可实现：资源整合、准确定位、精准需求、匠心匠筑。

  蓝城集团是宋卫平先生带领绿城核心团队和优秀资源组建而成，拥有二十余年的房地产开发经验。拥有房地产开发全产业链资源、强大的产品营造标准体系，丰富的战略合作资源库。经过多年来的开拓与积淀，蓝城政府代建产品序列覆盖包括保障住宅、公建、医疗、教育在内的多种物业类型，保证了不同市场需求的强大适应能力，在国内处于领先地位。

  蓝城乐居为蓝城旗下专门干政府代建的平台管理公司。团队在多年的实践中，已形成较为强大的专业资源整合与品质把控能力，并已整合优秀专业力量，组建前期、规划设计、景观、装饰、成本等多条专业线，统筹多家甲级设计院和国内外优秀专业公司，放大专业管控效应，确保品质。公司聚集了行业优秀人才，他们工作作风严谨、认真，骨干员工队伍敬业、忠诚度高、综合能力强。

  为政府代建的保障房是国家的一项民生工程，主要用以改善部分中低收入及农民的住房条件，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具备极其重大意义。

  蓝城乐居在介入保障房建设初期发现，安置户在感谢国家惠民政策、享受实惠的同时，对自己的“新家”是有期许的。蓝城乐居在“为更多人造更多好房子”的初心下，将保障房按商品房的方式建设，将蓝城商品房的建筑外观、景观、运维等思路融入进了保障房的设计、建造以及后期的物业管理、生活服务中，根据宋卫平董事长“保障房品质不小于商品房”的定位，迎合安置户对新家的期许。

  实践证明，第一个代建保障房项目就得到了委托方和安置户的高度认可，令其喜出望外。随后的一系列高颜值“网红”保障房楼盘，除了得到委托方和住户的高度认可外，更是得到了社会和广大媒体赞赏。

  拆迁户是一群相对特殊的群体，由于区域和区域内地块的不同，其群体之间的风俗和生活小习惯有些许差异。通过上门拜访、周边调研以及调查问卷的方式，精准发现需求，实现按需设计。

  调研内容按委托方、村委或街道、安置对象、周边商品房信息和周边安置房信息等五类进行，进而准确掌握当地的区域发展、民间传统文化、风俗习惯等，形成针对性的调研报告，用以指导建筑规划设计。

  项目交付之后，重视回访，通过回访形式将设计和施工中未考虑和不妥的做法收集汇总，提出解决或减弱影响办法，并将方法措施应用到下一个项目中用以改进提升。

  所以，虽然蓝城代建的保障房以“一代高层”、“二代高层”等代差区分，但是，不一样的区域的同一代设计，细节会有明显差异。在标准化的基础上，精准需求，按需设计，满足多种区域住户对使用的个性化要求。

  施工采用“样板先行”制度，全面施工前，先制作样板，全面体现分项工程各部分质量发展要求。根据施工阶段分工艺样板、实体样板、交付样板，以样板作为施工班组的考核标准，对不符合标准要求的班组要求改正，甚至淘汰更换，在源头上把控项目品质，保障实施工程质量达到要求。

  引入第三方权威专家“飞行检测”制度。采取“五不二直”的形式(不发通知、不打招呼、不听汇报、不用陪同接待、不扰生产、直奔基层、直插现场)，对项目采取突击检查。对项目的安全文明施工、综合观感、实测实量、防渗漏措施以及工程节点计划完成情况、材料品质核对等情况做检测评估考核，确保项目建设过程高品质常态化。

  积极应用提升工艺和品质的新技术、新产品。比如在设计阶段采用BIM技术进行管综碰撞分析、桩基阶段采用钢筋笼滚焊机提升桩基质量、主体阶段采用铝模提升楼板一次完成面平整度及感观等。

  同时，接受安置户全程参与监督，邀请安置对象参与项目管理。安置对象选出代表组成质量监督小组，项目对其全过程、全方位开放接受监督。在制度、监督和工艺技术上多维度确保建设品质可靠出众。

  未来，蓝城乐居始终追求履行企业社会责任。坚持民心工程精心打造，努力让百姓更幸福，让政府更放心，让城市更美丽，让社会更和谐。始终追求政府代建项目的优质营造。对每一个项目都尊于设计、精于管理。为促进城市风貌、推动城镇化建设贡献社会力量。

  不断拓宽代建业态领域，为政府投资的各类项目提供优质服务。以代建业务为核心，根据政府委托方需求提供基于“代建+”模式的定制化服务。把实践出的“浙江经验”推广到更多城市中去。

  配合政府积极推动全过程代建开发的企业范本。助力实现全过程代建开发的制度体系、法律和法规、责任风险等多方面的完善与成熟，推广保障性安居工程代建模式，助力供给侧结构性改革背景下政府管控提效和住有所居目标的实现。让代建制和代建企业充分享受良好的政策、经济和法律环境，以促进产业健康发展。