警惕年底买这类楼盘要慎重再慎重！
一些靠谱的房企加上靠谱的代建方，依然能做出优质项目，比如蓝城诚园、绿城代建的云溪苑等楼盘，再比如建业、正商、绿城、蓝城等在很多地方代建的项目都很靠谱，这样一个世界没有一点事情是绝对的。
你买的苹果手机，虽然是美国的，但却是中国造的，你买的很多国外品牌的鞋子衣服，比如阿迪耐克，大多也是中国造的！
在房地产行业，也有一个类似的词，叫代建。一家普通地产商，把自己的地块交给其他房企来开发，打上代建房企的旗号。
近几年，一些房企发展成熟，拥有良好的品牌和成熟的产品线。同时，还有很多地方性小房企拥有良好的土地资源，在这样的背景下，双方进行代建合作。
众所周知，即便房地产普遍下行的今天，只要不是激进扩张，负债过大，其实大多数项目还是有利润的，即便利润点很低，但由于资金体量巨大，开发商一般都不会亏钱。
那么，自己能吃到嘴里的蛋糕，为什么还要找代建，去给别人分？谁不知道工程赚钱，即便自己做不了，也可完全委托大的建筑公司做建设，没有必要找其他房企！
3.因为各种各样的因素拥有土地，却没有建设、操盘、销售等经验，一条龙交给代建方省时省力；
4.本身有建设能力和经验，但是品牌溢价率太弱，想找一个好口碑的品质开发商建设提高项目溢价。
当然，除了以上，还会出现其他各种各样的因素，但所有因素总结起来，都是殊途同归，就是项目开发商实力弱，风险大，还又想卖高价！
对于购房者而言，买小开发商的房子，可能面临烂尾风险，但一些品牌弱的开发商，一般价格也不会高；
但如果买代建的楼盘，很可能面临的是用高价买有烂尾风险的房子，即便顺利交付，后期的管理等等都会因为种种因素跟不上导致产生很多麻烦！
一般而言，作为代建方，大部分房企都拥有一定实力，并且在之前打造过一些著名的项目，有一定的口碑，有一定的品牌溢价，并且想通过这种品牌溢价通过“轻资产”的方式对外输出，换取高额利润。
众所周知，一个楼盘，前期最大的支出往往就是土地出让金，而对于外地房企来说，其政商关系远不如本土的土地主。
因此，本土房企出地并摆平各种复杂的关系，外来品牌房企负责建设，赚取建设利润，甚至后期引入自己的物业，获得长期受益。
比如，代建方作为非实际控制人，其代建打造的项目绝对没有自己嫡系楼盘那么下功夫，这点很好理解，同样的师傅，干自己家的活跟干别人家的活，用心程度那是不可能一样的。
而且，代建方虽然同意楼盘用自己企业的名字，但是在各种场合会有意无意极力撇清与这种小房企楼盘的关系。
他们虽然不会宣传代建的项目品质差之类的攻击说辞，但是在宣传自己嫡系楼盘的时候，往往会对购房者说“我们是纯XX打造”！独资开发！
成年人的世界往往就是，你懂我，我懂你，但是我们往往都不会说出来，代建楼盘，更是把这种默契发挥的淋漓尽致。
代建方心里想的是：虽然我是代建，但毕竟用我的品牌，做出的产品也不能太掉价，影响自己的市场信誉，而且花的也不是自己的钱，会尽可能的增加项目品质，比如会给甲方提主动降容、提高建筑成本、提高绿化成本等等，后期凭借我们的品牌优势一定能卖上价！
我靠，我找你来就为了花最少的钱做出溢价能力最高的房子，现在房子还没卖出去，居然让我增加投入？是我脑子有问题还是你脑子有问题？
双方除了品质、品牌之间的矛盾外，从拿地、设计、销售等等环节都是矛盾重重。
大到项目预算，小到广告的投放，凡是有争议的，都会产生或大或小的博弈，从而影响项目整体进程。
因此，纵观河南乃至全国市场上众多代建的楼盘，很多进度缓慢，政策朝令夕改，非常不稳定，前期对外输出的东西，后期会发生180度大转弯，甚至还会出现资方、合作者一方突然退出，又或者项目盖着盖着，甲方突然没钱停工的消息！
其实，房地产行业发展到今天，代建往往不只有上述地主方和代建方的关系，这种合作往往会呈现多种形式。
最初的代建模式是房企帮ZF建保障房及市政设施，盖得比一般的商品房还要美。
后来，品牌房企开始给其他小开发商代建项目，所获得的利润相对更高，如果延展到前期的规划设计到后期物业管理，全程获得的收益并不比单独拿地开发低。
再之后，品牌房企又把资本引进代建项目，代建方向符合投资标准的代建项目提供融资支持，或通过其合作金融机构提供融资、代建方提供增信措施。
在地产融资政策收紧的背景下，小房企很难取得外部融资，而品牌房企具有多种融资渠道，能有效解决小房企的融资难困境，让各方都欢喜。通常情况，代建方会赚取一些融资成本利差。
有的就玩得更复杂了，代建方的权利既包括事前的资金安排与销售约定机制，也包括事中的各种管控，更涵盖了楼盘交付之后的各种服务，雇佣方只负责分红就可以了。
除此之外，一块土地，还会出现两个甚至多个很强的房企合作的情况，原因也是多种多样。
比如，土地等前期成本过高，即便自身有实力，一家房企很难吃下，往往几家房企共同出资建设，各司其职，事后分赃，哦不对，是分红。
一块土地，各个房企都不想要，但是因为种种因素，或是置换，或是对赌，或是有关部门承诺用另外的地方出让优质地块的前置条件，开发商不得不拿，但是自己又不想拿，往往会通过种种协商拉一个垫背的共同开发。
即便是大房企合作，优质的地块，各家都不会拿出真本事，把约定好的自己那一环做好就行了！
因此这类楼盘虽没烂尾等风险，但品质绝对高不到哪里去，所谓的强强联合听听就行了！
文章最后，再次声明，本文无意攻击任何开发商及任何楼盘，也不是全盘否定代建项目，只是在当下的市场形势下给予购房者一些建议。
都说买房地段最重要，但是时代发展到今天，开发商正成为比地段更重要的因素。
批评，是为了行业更好的发展。我们也呼吁，开发商与代建方之间多一些信任，多一些互补，给购房者盖出更好的房子，这样才会有更多的人买单。
备注：本文部分图片和信息来自互联网。文中观点只是作者看法，不构成操作建议。
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