警惕年底买这类楼盘要慎重再慎重!
一些靠谱的房企加上靠谱的代建方,依然能做出优质项目,比如蓝城诚园、绿城代建的云溪苑等楼盘,再比如建业、正商、绿城、蓝城等在很多地方代建的项目都很靠谱,这样一个世界没有一点事情是绝对的。
你买的苹果手机,虽然是美国的,但却是中国造的,你买的很多国外品牌的鞋子衣服,比如阿迪耐克,大多也是中国造的!
在房地产行业,也有一个类似的词,叫代建。一家普通地产商,把自己的地块交给其他房企来开发,打上代建房企的旗号。
近几年,一些房企发展成熟,拥有良好的品牌和成熟的产品线。同时,还有很多地方性小房企拥有良好的土地资源,在这样的背景下,双方进行代建合作。
众所周知,即便房地产普遍下行的今天,只要不是激进扩张,负债过大,其实大多数项目还是有利润的,即便利润点很低,但由于资金体量巨大,开发商一般都不会亏钱。
那么,自己能吃到嘴里的蛋糕,为什么还要找代建,去给别人分?谁不知道工程赚钱,即便自己做不了,也可完全委托大的建筑公司做建设,没有必要找其他房企!
3.因为各种各样的因素拥有土地,却没有建设、操盘、销售等经验,一条龙交给代建方省时省力;
4.本身有建设能力和经验,但是品牌溢价率太弱,想找一个好口碑的品质开发商建设提高项目溢价。
当然,除了以上,还会出现其他各种各样的因素,但所有因素总结起来,都是殊途同归,就是项目开发商实力弱,风险大,还又想卖高价!
对于购房者而言,买小开发商的房子,可能面临烂尾风险,但一些品牌弱的开发商,一般价格也不会高;
但如果买代建的楼盘,很可能面临的是用高价买有烂尾风险的房子,即便顺利交付,后期的管理等等都会因为种种因素跟不上导致产生很多麻烦!
一般而言,作为代建方,大部分房企都拥有一定实力,并且在之前打造过一些著名的项目,有一定的口碑,有一定的品牌溢价,并且想通过这种品牌溢价通过“轻资产”的方式对外输出,换取高额利润。
众所周知,一个楼盘,前期最大的支出往往就是土地出让金,而对于外地房企来说,其政商关系远不如本土的土地主。
因此,本土房企出地并摆平各种复杂的关系,外来品牌房企负责建设,赚取建设利润,甚至后期引入自己的物业,获得长期受益。
比如,代建方作为非实际控制人,其代建打造的项目绝对没有自己嫡系楼盘那么下功夫,这点很好理解,同样的师傅,干自己家的活跟干别人家的活,用心程度那是不可能一样的。
而且,代建方虽然同意楼盘用自己企业的名字,但是在各种场合会有意无意极力撇清与这种小房企楼盘的关系。
他们虽然不会宣传代建的项目品质差之类的攻击说辞,但是在宣传自己嫡系楼盘的时候,往往会对购房者说“我们是纯XX打造”!独资开发!
成年人的世界往往就是,你懂我,我懂你,但是我们往往都不会说出来,代建楼盘,更是把这种默契发挥的淋漓尽致。
代建方心里想的是:虽然我是代建,但毕竟用我的品牌,做出的产品也不能太掉价,影响自己的市场信誉,而且花的也不是自己的钱,会尽可能的增加项目品质,比如会给甲方提主动降容、提高建筑成本、提高绿化成本等等,后期凭借我们的品牌优势一定能卖上价!
我靠,我找你来就为了花最少的钱做出溢价能力最高的房子,现在房子还没卖出去,居然让我增加投入?是我脑子有问题还是你脑子有问题?
双方除了品质、品牌之间的矛盾外,从拿地、设计、销售等等环节都是矛盾重重。
大到项目预算,小到广告的投放,凡是有争议的,都会产生或大或小的博弈,从而影响项目整体进程。
因此,纵观河南乃至全国市场上众多代建的楼盘,很多进度缓慢,政策朝令夕改,非常不稳定,前期对外输出的东西,后期会发生180度大转弯,甚至还会出现资方、合作者一方突然退出,又或者项目盖着盖着,甲方突然没钱停工的消息!
其实,房地产行业发展到今天,代建往往不只有上述地主方和代建方的关系,这种合作往往会呈现多种形式。
最初的代建模式是房企帮ZF建保障房及市政设施,盖得比一般的商品房还要美。
后来,品牌房企开始给其他小开发商代建项目,所获得的利润相对更高,如果延展到前期的规划设计到后期物业管理,全程获得的收益并不比单独拿地开发低。
再之后,品牌房企又把资本引进代建项目,代建方向符合投资标准的代建项目提供融资支持,或通过其合作金融机构提供融资、代建方提供增信措施。
在地产融资政策收紧的背景下,小房企很难取得外部融资,而品牌房企具有多种融资渠道,能有效解决小房企的融资难困境,让各方都欢喜。通常情况,代建方会赚取一些融资成本利差。
有的就玩得更复杂了,代建方的权利既包括事前的资金安排与销售约定机制,也包括事中的各种管控,更涵盖了楼盘交付之后的各种服务,雇佣方只负责分红就可以了。
除此之外,一块土地,还会出现两个甚至多个很强的房企合作的情况,原因也是多种多样。
比如,土地等前期成本过高,即便自身有实力,一家房企很难吃下,往往几家房企共同出资建设,各司其职,事后分赃,哦不对,是分红。
一块土地,各个房企都不想要,但是因为种种因素,或是置换,或是对赌,或是有关部门承诺用另外的地方出让优质地块的前置条件,开发商不得不拿,但是自己又不想拿,往往会通过种种协商拉一个垫背的共同开发。
即便是大房企合作,优质的地块,各家都不会拿出真本事,把约定好的自己那一环做好就行了!
因此这类楼盘虽没烂尾等风险,但品质绝对高不到哪里去,所谓的强强联合听听就行了!
文章最后,再次声明,本文无意攻击任何开发商及任何楼盘,也不是全盘否定代建项目,只是在当下的市场形势下给予购房者一些建议。
都说买房地段最重要,但是时代发展到今天,开发商正成为比地段更重要的因素。
批评,是为了行业更好的发展。我们也呼吁,开发商与代建方之间多一些信任,多一些互补,给购房者盖出更好的房子,这样才会有更多的人买单。
备注:本文部分图片和信息来自互联网。文中观点只是作者看法,不构成操作建议。
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