住房保障融资的做法及税收优惠政策

　　根据国家的保障性住房政策，目前资金缺口大多分布在在廉租房和公租房方面。然而，由于利润率偏低和资金回收慢的原因，开发商对于参与这两类保障性住房的建设热情较低。为吸引开发商参与保障性住房建设，政府可以从降低经营风险和提高利润率两个方面入手，提供灵活的参与模式。目前主要有以下几种做法：

　　开发商以项目建设代理者的身份参与廉租房和公租房的开发，不涉及开发资金的投入。政府支付代建费和项目节余奖励作为开发商的收入来源。这种方式需要政府投入较大的资金量，但对开发商而言风险较低，因为资金回收相对安全。

　　开发商在自筹资金的同时承担廉租房和公租房的建设任务，获得政府搭配的商品房建设用地指标。开发商能够最终靠建设并销售商品房的方式提高利润率。相比委托代建方式，政府在配建方式中的投入较小，开发商的利润率也大幅度的提升。然而，在当前紧缩货币政策和房地产调控的大环境下，资金回收的不确定性有所增加。

　　开发商与地方政府签订建设至移交协议，开发商垫付前期的建设成本和融资成本进行保障房建设，政府按约定的回购期限进行项目回购。开发商的收入来自于政府支付的利润率和代建费。这种方式需要政府在回购期限内有足够的财政资金回购项目并投入运营，否则对开发商而言在回购环节存在巨大的风险。

　　保障性住房与商品房有着本质上的区别，因此享受的税收标准也不一样。以下是保障性住房能够轻松的享受的税收优惠政策：

　　个人购买经适房的契税征收在法定税率的基础上减半。对于廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房或经适房、经济适用住房的回购等情况，免征契税。

　　对于企业和事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房或改造安置住房房源的情况，免征土地税。

　　对于廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位依规定价格向保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。对于改造安置住房建设用地，也免征城镇土地使用税。

　　对于廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

　　住房保障融资能够最终靠委托代建方式、配建方式和建设至移交协议方式来实现。同时，保障性住房还能够轻松的享受契税、土地税、土地使用税和印花税的税收优惠政策。这些政策的实施有助于促进保障性住房的建设和发展，提高人民群众的住房保障水平。