代建的兴起与模式介绍

  近年房地产轻资产化越来越流行，代建、小股操盘更是“热搜”单词，一部分企业确实也在代建市场中摸索到了机遇和利润。

  我国实施的代建制始于厦门市。1993年厦门市在深化工程建设管理体制改革的过程中，通过采用招标或直接委托等方式，将一些基础设施和社会公益性的政府投资项目委托给专业项目管理单位，代替项目使用单位对项目实施建设。这种建设管理模式在经济发展中通过逐渐完备和改进，逐步为各地政府的公益性投资项目所借鉴和接受。

  2002年，国家开始组织有关部门对“政府投资项目管理方式改革”进行课题研究，为全国试点做调研准备。随后两年时间里北京、贵州、重庆开始就一些项目进行代建制建设试点。之后的两年时间代建制开始由点到面、由上到下，在全国范围内全面铺开。2004年7月，国务院颁发《国务院关于投资体制改革的决定》，要求加强政府投资项目管理，改进建设实施方式，明白准确地提出：“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严控项目投资、质量和工期，竣工验收后移交使用单位”。

  1998年房改之前，我国基本上实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度，房地产代建主要由国有或集体建筑公司承建安居保障社区工程、商业综合体、集体住房等，代建环节比较单一，也是代建概念最初的起源。

  1998年房改开启房地产市场化发展之路，这一阶段的房地产代建最初仍是以房地产公司参与政府保障性住房开始，并随市场的持续变化，陆续出现民间资本以及市场化的代建委托等，商业代建和资本代建逐渐成型。

  1994年-2004年，中国商品房市场逐步进入市场化全方面推进的阶段，房地产代建已经由单一的建筑环节向全产业链进行拓展，参与代建的主题由建筑公司向房地产研发企业转变，或者由各开发环节的专业化公司接受委托方统一管理与合作，专业化与综合化两个方向同时并存。

  其二，从不动产权属性质划分，如政府公共代建、商业团体代建、个人代建，不同权属物业在代建合约中有不同的约定；

  其三，从国际代建分类来看，由于委托方及物业属性特点对代建委托代理双方权益划分影响较大，大多将代建分为政府代建和私人代建两类，私人代建范畴较大，包含了商业代建、资本代建以及个人委托代建等政府公共物品代建之外的广大领域。

  从国内房地产代建的发展来看，我国的代建兴起于最初的政府代建，整个行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段的演化，当前已发展成三种代建模式并存的状态。

  政府代建是最早的代建模式。政府采用邀请、公开、指定等方式来进行招标，选择具有技术性、专业性的项目代建管理单位，对代建项目建设进行全过程的管理，代建项目建设完成后，再转交给政府部门相关使用单位使用的项目管理模式。

  商业代建是与已经或计划取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，如绿城管理根据代建委托协议中的契约关系负责项目全过程开发管理服务，通过品牌输出和管理输出，满足委托方在代建项目中的经营与效益目标等，并依据合同约定，收取特殊的比例服务费的代建方式。

  资本代建是委托方多为外部资本，不一定存在实际经济主体，且可能并未获得标的地块的土地使用权，为此类具有房地产投资需求的金融机构提供从项目研判、土地获取至房产开发的全过程服务，最终为金融机构实现安全、高效的投资收益的代建模式。

  中国房地产代建脱胎于政府投资项目领域，在政府投资制度改革以及房地产市场化改革中逐步兴起和发展。政府代建伴随中国城镇化大趋势仍将占了重要地位，同时商业代建市场规模加速端倪已现，资本代建则因金融制度、创新环境以及合作机制等尚未成熟，仍在持续探索和创新过程中。

  中国房地产代建脱胎于政府投资项目领域，在政府投资制度改革以及房地产市场化改革中逐步兴起和发展。政府代建伴随中国城镇化大趋势仍将占据主体地位，同时商业代建市场规模加速端倪已现，资本代建则因金融制度、创新环境和合作机制等尚未成熟，仍在持续探索和创新过程中。

  所谓商业代建，是由非政府类委托方委托，代建方进行开发建设或同时负责销售的代建模式。根据目前商业代建的两种主流模式，商业代建模式分为单纯收取服务费的商业代建与股权式代建。

  房地产行业经历了近20年左右的加快速度进行发展，市场已逐步迈入成熟阶段。随着2010年刘易斯拐点的出现，以及未来中国的城镇化进程达到一定发展阶段，行业新房的成交量也会逐步回落。同时，土地成本的不断攀高推动房地产企业成本压力持续提高，行业利润空间受到挤压，倒逼开发企业从粗放型转向精细化发展。对于当前房地产而言，行业内的商业逻辑已发生改变，不再依赖制度利益和土地利益发展，且市场的容错度极低。对市场定位和客户的真实需求任何一个判断错误，或产品设计及营造过程中的任何瑕疵，都会造成满盘皆输。

  房地产代建模式专业分工细致，每一环节建设各方通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链。加入其中不单是为了在调控下，减少拿地风险，减轻金钱上的压力，输出品牌优势，扩大项目规模；更重要的是尝试从一个单纯的房地产开发商向房地产投资商、运营商与服务商的定位转型。市场逐步从卖方市场过渡到买方市场，产品的品质日益受到重视，代建模式的合理性和可行性日渐凸显，前端的地产金融和后端环节的运营服务将成为行业利润点。因此，未来的房地产企业能不能形成竞争力，重点是其产品的质量和服务竞争力。

  市场经过20多年的发展，大浪淘沙的过程中已经发现并沉淀了一批优质的企业，过往的经验和成绩证明这一些企业具备可以变现的核心竞争力。他们有能力输出产品力，输出设计和管理等经验，简单来说就是能把房子卖出更高的价钱或者能用更低的成本做出项目。

  单纯收取服务费的商业代建是指代建方与已经或计划取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方无任何股权占比，根据双方签订的代建委托协议中的契约关系负责项目全过程开发管理服务，通过管理和品牌输出，满足委托方在代建项目中的经营与效益目标等，并依据合同约定条款，收取特殊的比例服务费的代建模式。

  2010年9月，绿城集团依托“绿城品牌和团队”实现业务创新，与外部机构开展项目合作开发，形成“土地资源委托代建”、“投资资本委托代建”和“政府安置房委托代建”三大业务模式，标志着项目代建模式第一次在国内房地产行业展开。

  绿城自2010年开展代建以来，这种商业模式快速的提升，代建业务呈现快速地增长的趋势。2015年9月，绿城集团全面、全程整合现有资源，成立绿城房地产建设管理集团（简称绿城管理），成为绿城对外实施品牌输出和管理输出的主体，也是绿城轻资产模式从平台化走向集团化发展的里程碑。截止2018年12月，绿城管理旗下受托管理项目282个，总建筑面积约6336万平方米，项目已遍布浙江省内大部分地区，以及浙江省外、上海、江苏、安徽、山东、海南、新疆等各省市自治区。

  绿城项目代建的基本模式是合作方以契约的形式委托绿城进行开发销售环节的全过程管理，包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理及最后的物业管理，同时根据合同，绿城可以在项目销售阶段使用“绿城”商标从而推广自己的品牌。

  资金管理方面，委托方负责项目开发阶段的全部资金，拥有投资决策权，承担投资风险，享受投资收益。绿城的收益来源于三部分：派驻团队基本管理费，委托开发管理费、项目业绩奖励。派驻团队基本管理费包括管理团队基本工资、社会保险、福利等；委托开发管理费是主要的代建收益来源；项目绩效奖则是根据考核指标给予绿城的项目业绩奖励。

  股权式代建又称为“小股操盘”，是指房地产企业在合作项目中只占有较小比例的股份，虽然按照房地产开发的相关规则，小股介入不能直接获得项目实际操盘的权利，但根据委托方和代建方的相关委托协议，项目仍然由持小股的团队操盘，使用公司品牌、产品体系和管理，共享企业的信用资源和采购资源，提升项目回报。

  万科股权代建的提出源于与铁狮门的合作，2013年2月，铁狮门公司和万科合作开发旧金山Lumina项目，项目包括2个连在一起的住宅塔楼，分别为37层和42层，总计655套住宅，总投资6.2亿元，万科股权占比71.5%，铁狮门和他的下属基金占28.5%，该项目由铁狮门操盘。在此次合作中，铁狮门通过层层杠杆，减少自己的投入和风险，实际投资仅占股权价值的1.71%，股权结构如下：铁狮门的优势是强大的金融能力和操盘能力，它用很少的资金撬动极大利润的重点是多层杠杆的运用。

  在万科的合作案例中暂时没见到有金融杠杆的加入，它一般在小股操盘项目中取股权收益、项目管理费、项目超额利润分配这三道利润。以万科和其他合作方共同走姿的昆明云上城项目为例，万科初始的投入资金占比为23%，但是通过操盘、管理，万科获取了项目股权收益，并且为获取了服务费、融资手续费，总收益占比为43%，这就是万科以更少的资金来撬动更多的收益的体现。

  鉴于国内信用体系尚未完善，股权式代建更为常见。从真实的情况来看，目前小股操盘的比例在30%以下，同时持股票比例受双方品牌实力、风险评估、服务模式等方面影响，并没固定的比例，通常与一二线品牌合作持股票比例相比来说较高，并多采用品牌联合的形式，与三四线品牌合作持股票比例相比来说较低，操盘控盘的话语权较强。

  对代建企业而言，股权式代建不仅收取代建服务费，还享受股权收益以及溢价分成，而高纯代建对品牌要求更高，没有股权收益，因此代建服务费收取比例要高于股权式代建。

  对代建企业而言，股权式代建不仅收取代建服务费，还享受股权收益以及溢价分成，而高纯代建对品牌要求更高，没有股权收益，因此代建服务费收取比例要高于股权式代建。

  目前就股权式代建的发展来看，不仅大房企与小房企能够使用小股操盘模式，规模相当的房企之间也能形成多方合作机制，将各自的股权占比控制在一些范围内，形成从拿地到开发的合作，已达到分散风险、分享收益的利益共赢局面。

  亿翰股份，专注于为房企提供发展的策略、运营策略顾问服务，已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。

  在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份从始至终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、公司运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。返回搜狐，查看更加多